2024 年四季度以来京津楼市有所成就j9九游会真人游戏第一品牌，河北、山东、东北短期仍承压

近期，中指筹商院各地分析师以"楼市不雅察"为主题，通过分析各地最新楼市变化，研判商场量价趋势，酿成了区域商场系列叙述，本文为京津冀 & 山东 & 东北篇。

2024 年 930 新政带动北京四季度新址商场回温，住户购房信心有所援救，策划节后商场将延续成就态势；天津客岁四季度以来新址销售有所收复，但分化清楚，新楼盘居品迭代加速，楼市参加"居品力竞争"时期；河北、山东、东北多地商场仍濒临一定压力，住户购房需求多以娶妻、锤真金不怕火为主，短期商场仍处筑底阶段。

北京：住户购房信心有所成就，策划节后楼市成交将回升

二手房成交量处于高位，议价空间缩小。2025 年 1 月北京二手住宅成交 12480 套，为 2022 年以来同期成交套数最高值。自客岁四季度以来，二手住宅成交量捏续保捏高位，卖家热沈预期有所成就，多数业主不肯廉价出售房产，相较于 2024 年前三季度，二手房谈价空间一经清楚缩小。据了解，参加 1 月后，多数业主不心焦卖房，明确标明准备比及年后再卖，这一滑为反应出业主对商场信心的援救。

新址名目优惠力度多守护节前水平。多数房企吸收在 2025 年春节技巧"不打烊"，以哄骗假期技巧窗口推动项主张销售。据不十足统计，2025 年春节技巧北京有高出 40 个名目通过轮岗值班确保楼盘"不打烊"。在优惠促销方面，面前多数楼盘春节技巧络续实施节前优惠行为，无独特增多优惠，总膂力度有限。

节后购房需求有望回升，商场或安靖回暖。一方面，2025 年春节假期提前，多数客户在 1 月下旬就一经安排返乡、出游，东谈主口流动潮汐礼貌清楚，对春节技巧商场成交影响较大，策划节后跟着住户责任、购房置业逐步步入正轨，商场将安靖收复。另一方面，留在北京的客户哄骗春节假期看房更多是了解商场行情以及实地本质房源情况，且对节后利恋战术仍有预期，置业揣摸打算多置于节后。此外，近两年每年节后学区需求会有一波蚁合的开释，也将带动商场安靖回暖。

举座来看，客岁 930 新政带来降首付、下调房贷利率等一系列利恋战术，增强了购房者的信心，节后跟着住户责任、购房置业逐步步入正轨，以及学区需求的蚁合开释，策划北京商场将安靖收复，新址、二手房成交量有望回升。

天津：商场分化清楚，楼市参加"居品力竞争"时期

居品迭代加速，新址品成为天津楼市成交主力。2024 年 9 月 1 日，天津认着实施《天津市住宅联想设施》，进一步推动天津楼市参加"居品力竞争"时期。面前，部分新开盘名目打造"零公摊"楼盘，一方面超大露台酿成室内空间向外延长，另一方面通过全架空小区、业主会所、下千里庭院等居品丰富住户酬酢场景，畴昔新址品有望成为天津楼市的成交主力。此外，2025 年 1 月以来，天津先后公布了 46 宗优质量块，从现在地块磋商来看，多数名目居品力均有所援救，2025 年将是改善居品蚁合供应的一年。

锤真金不怕火上风带动部分区域楼市活跃。2024 年天津部分区域接续出台入学收紧战术，2025 年 1 月进一步收紧"上三区"—和平、河西、南开三区初中回户籍地升学及转学战术，此三个辖区领有优质的锤真金不怕火资源，商场进展更为活跃。另外，位于津南区的海河锤真金不怕火园区积蓄诸多高校，该区域的商场活跃度也保捏在较高水平。

区域商场分化将进一步加重。举座来看，面前天津市区优质名目进展出一定韧性，商场流速相对较快，远郊品性一般的刚需名目进展疲软，后期仍有下降压力。跟着更多高品性居品接续入市，策划商场分化将进一步加重。

石家庄：二环内购房客户占比援救，小三居受喜爱

2024 年新址成交量回落，长安依旧为主力成交区域。2024 年，石家庄市内四区（桥西、长安、裕华、新华）新建商品住宅累计成交 2.2 万套，同比下降 16%，长安区仍是新址主力成交区域，占比为 42%。价钱方面，市内四区新址成交均价保捏在 15000 元 / 平日米的水平。

购房资本裁汰带动部分客户回流至二环内。据新址销售东谈主员反馈，当年石家庄的刚需和刚改客户大多倾向于在二环外购房。而跟着房贷首付比例和利率下降，住户购房资本裁汰，再加上中枢区域住房保值性更强，促使部分客户群体回流到二环内。

客户置业主要主张为娶妻及锤真金不怕火，小三居更受喜爱。面前，石家庄二环内客户置业主张较为万般，涵盖娶妻、锤真金不怕火、改善、养老等。但二环外置业客户，其购房动机主要蚁合于娶妻和锤真金不怕火。此外，二环外的购房群体主要来自名目场所片区及相近郊县。在购房吸收上，多数客户将三居室行为肇始考量，尤其对小三居喜爱有加。

客户喜爱品牌房企录用有保险，更多首付策略旨在减压避险。调研发现，客户对品牌房企的认同度较高，究其根源，品牌房企时时能在录用保险上更让客户宽心。支付形势方面，客户们广泛倾向于多交首付少贷款，这一吸收背后，或是客户对裁汰购房后续还款压力与潜在风险的考量。

举座来看，面前石家庄房地产商场进展较为粗俗，部分客户虽有置业意愿，但沟通到畴昔的省略情味，置业揣摸打算被推迟。因此，除络续出台利好楼市的关系战术外，住户做事和收入情状出现本体性改善亦然推动楼市止跌回稳的宏大身分。

廊坊市区：婚房、子女锤真金不怕火为商场主力需求

2024 年新址商场络续缩量。2024 年，廊坊市区新建商品住宅成交约 40 万方，成交均价约 10500 元 / 平，房价与 2016 年水平基本相配。全年二手房商场进展优于新址，但挂牌量较多，价钱仍濒临一定压力。2024 年 9 月中央一揽子楼市利恋战术出台后，新址及二手房商场出现阶段性回暖，参加 12 月后商场有所转弱。

廊坊市区各区域房地产商场呈现不同特质。广阳区收获于城市配套熟悉、谈路交通及市政磋商较新，是廊坊市区改善盘最多的区域，在售名目以大面积段改善居品为主，举座品性较好。安次区为在售楼盘最多的区域，名目多定位为刚需盘，主力户型蚁合在 90-110 平。拓荒区为廊坊市区东谈主口及在售名目较少的区域，商场成交以大学城板块的二手房为主，价钱已回落至 7000 元 / 平傍边，购房群体以拓荒区土产货客群为主，另有少数北京通勤客群。

婚房、子女锤真金不怕火为商场主力需求。蚁合调研情况，面前商场需求以婚房、子女锤真金不怕火为主，部分改善需求为辅，具体分三类：一是置办婚房，这类客群侧重于 100 平傍边的小三居居品；二是子女锤真金不怕火，多为村民进城置业及外地务工群体落户，为子女享能受市区的锤真金不怕火资源而购房，成交以低总价小面积居品为主。三是改善性住房需求，这类群体多为村民改善居住环境进城置业，或居住在老旧小区的市区住户改善居住面积"以小换大"，倾向吸收 120 平以上的三居、四居洋房及小高层。此外，购房者倾向吸收性价比高的二手房，或具有较高品牌着名度的现房在售名目。

房企拿地意愿仍较低。跟着楼市捏续改造，廊坊市区的天下性房企侧重于去化现存库存，拿地意愿裁汰。2024 年，市区成交 7 宗涉宅地块，均为原土拓荒商拿地。此外，市区在售楼盘以老名目为主，且多已参加现房销售阶段，纯新盘名目入市较少。

举座来看，廊坊市区房地产商场现在仍处于底部成就阶段，商场以去库存为主，高性价比刚需盘及品性改善盘为成交主力。

沧州：刚需守旧商场，改善盘去化较慢

2024 年，沧州市本级商品住宅（不含保险房）成交 102 万平日米，在 11-12 月部分名目蚁合备案下，同比增长 8.7%（而 2024 年 1-10 月同比下降 15.0%）。面前，沧州楼市举座呈现以下特质：

新址商场刚需盘进展亮眼，改善盘去化安靖。主打小户型、低总价的刚需盘销售情况较好，尤其是位于新华区和运河区的几个刚需名目，春节技巧诱导了大齐返乡置业的购房者。这些购房者多为 25~35 岁间的年青东谈主，购房主张以娶妻和孩子上学为主。比拟之下，改善型楼盘进展较为冷清，部分名目春节技巧看房客户较少，主要原因一是改善盘单价较高，较相近刚需盘单价向上 1.5 倍傍边；二是改善名目多是前些大哥盘，居品力方面未能匹配当下改善客群需求。

二手房价钱仍下行，次新址受温暖。2024 年，沧州二手住宅价钱举座呈现下行趋势，尤其是房龄较老、位置一般的小区，价钱跌幅较为清楚。春节技巧，二手房商场的活跃度相对较低，购房者多以不雅望为主。不外部分购房要紧的客户，会优先沟通二手房，至极是房龄 5 年以内的次新址。

面前主要购房需求以娶妻、孩子上学为主，改善及返乡客群购房偏严慎。现在沧州购房需求不错归纳为四类。一是娶妻置业的年青东谈主，年纪在 25~35 岁之间，购房有揣摸打算受家庭支捏影响较大，留意楼盘的交房技巧和相近锤真金不怕火资源。二是为孩子上学的家庭，年纪在 30~45 岁，购房有揣摸打算周期较短，留意房屋的产权了了和相近锤真金不怕火配套。三是追求更高活命品性的家庭，年纪在 35~50 岁之间，倾向大平层、洋房或别墅居品，购房有揣摸打算较为严慎，留意楼盘的品性和增值后劲。四是返乡置业者，置业原因是为畴昔回乡发展作念准备或为父母改善居住条目，购房有揣摸打算受家乡情谊影响较大。

短期楼市信心偏弱，城镇化程度加速或促进商场快速成就。经窥察调研发现，近几年在宏不雅经济承压、房地产行业捏续改造等多重身分下，短期住户对楼市预期偏弱。不外，经过这些年的改造，沧州房价大多回来至感性水平。畴昔，跟着城市化程度的鼓动，沧州市区东谈主口边界不休扩大，将进一步援救城市的承载才气。同期，政府对房地产商场的支捏力度有望加大，也将加速推动房地产商场的成就。

淄博：战术带动商场出现阶段性成就，拓荒商转舵求变

2024 年 926 新政后，淄博市也应时推出房票战术以及住房公积金贷款利率下调措施，上述利好举措在四季度尤其是国庆技巧对淄博楼市起到了权贵拉动作用，多数楼盘的客流量出现大幅增长，部分名目以至竣事了 7 天客流量相配于平时 20 天的水平。不外跟着需求在客岁四季度蚁合开释，战术效应也有所收缩。参加 2025 年后，淄博楼市总体呈现出较为粗俗的场面，部分名目现场看房主谈主数和成交量出现回落。

在商场筑底配景下，更多房企理会到，单纯依靠优惠促销难以诱导阔绰者购房，因此启动在居品端积极改造策略，有房企指出，与当年的刚需房比拟，如今阔绰者清楚更喜爱具有翻新性、各异化特征的高品性居品。从本年春节技巧的商场情况看，相对热点的名目也确乎大多蚁合在中高端居品领域。

举座来看，短期内淄博楼市举座仍濒临一定压力，房企则将捏续援救居品品性和翻新才气，以求在商场竞争中得到永恒发展。

山东省单县：商场回来感性，名目行情分化愈加杰出

山东省单县，位于鲁、苏、豫、皖四省八县蚁合部。城区房地产商场在上一轮棚改的带动下，快速激活、发展、茂密，现在受需求有所透支及天下房地产商场心情传导等身分影响，商场捏续改造。凭据在当地调研情况，面前单县新址举座均价较 2019 年最高点下降 7% 傍边，二手房价钱广泛下降 15% 傍边。

单县房地产商场有所降温、分化较严重。配套优质完善、闪耀发展的城南片区和中心片区基础塌实，需求认同度高，现在新成交地块广泛位于这两个板块，且部分新开盘名目均价仍在络续探高；城北等板块需求略略偏弱，商场库存多，但多数仍为期房库存，现房库存较少。

娶妻置业为面前商场主流需求。面前，单县楼市主流需求为州里家庭娶妻置业，此外，也有较多永远在外务工的州里东谈主员吸收在城区置业，主如若为了给孩子 / 父母提供精深的锤真金不怕火 / 活命环境。与主流需求相对应的，现在单县新址商场刚需居品（110 平傍边的三居室）最受接待，去化速率较快；其次为四五百平的别墅居品，主要客群为土产货见效东谈主士与永远在外地作念生意的返乡东谈主员，且此类居品供应少，去化也较好；140 平以上的四至五居改善居品去化清楚不足三居刚需居品。

不少家庭已有两套房。凭据对亲一又置业意向窥察，不少家庭已有两套房产，部分有改善需求的家庭也均在两三年前购房。

瞻望畴昔，单县东谈主口相对安靖，且优质的锤真金不怕火、医疗资源对相近县存在一定诱导力，从而带动房价基本盘相对踏实。但短期受商场环境影响，住户置业信心偏弱，商场不雅望心情较浓，需求较为薄弱的北部片区商场仍有下行压力，中心及南部片区仍将以稳为主。

沈阳：后续楼市成就更多依赖于宏不雅经济和房地产商场举座环境的改善

追想 2024 年，沈阳新址商场举座仍处于改造状态，二手房商场则安靖止跌企稳。新址方面，凭据中指数据，沈阳全年新建住宅累计成交 377 万方，可售面积处在相对高位，年末出清周期约 30 个月。二手房方面，沈阳全年二手住宅累积成交 9.2 万套，同比增长 31.5%，由于新址供应有限且价钱较高，好多购房者转而吸收性价比更高的二手房。

2025 年春节技巧，沈阳房产局启动"温情沈阳景色回家"购房行为，多家房企推出了返乡购房独特扣头、购房抽奖、限时优惠等一系列促销举措。本体调研中发现，多家售楼处节日历间照常营业，但优惠行为扣头力度一般，本体价钱与春节前进出不大。受节前降雪降温影响，售楼处举座到访量有限。此外，名目之间分化气候较为严重，优质名目仍保捏一定的到访及成交，并存在部分返乡置业东谈主群购房气候。

从调研情况来看，沈阳新老城区不同客群购房需求有所划分：面前在老城区有置业需求的东谈主群主要包括以下三类：一是家庭成员中有适龄子女的客群，对老城区优秀锤真金不怕火资源有相应的需求。二是在老城区责任的工薪群体，通勤时长是该客群置业时的宏大考量身分。三是部分客群对老城区的熟悉环境有着深有情谊，仍倾向于吸收老城区置业。吸收在新城区置业的东谈主群大体分为两类，一是有置换或改善需求的客群，看从头城区房价相对较低。二是娶妻购房、农村进城等初度置业客群，该类客群预算有限，更倾向于性价比较高的房源。

就 2025 年沈阳楼市发展趋势来看，沈阳面前购房限定性战术已基本全面放开，后续战术空间已较为有限，更多依赖于宏不雅经济和房地产商场举座环境的改善。二手房来回活跃度或捏续上涨，将有助于推动房价进一步企稳，热度也有望传导至新址商场。同期，通过援救住户的收入水忍让购房才气，改善城市基础法子和做事环境捏续诱导外来东谈主口，也有助于推动房地产商场的企稳回升。

哈尔滨：短期楼市仍有压力

哈尔滨老城区及三环路以内的新兴板块相对郁勃，东谈主口蚁合。通过调研三环路以内的置业者发现，其置业主张主要包括外来东谈主口初度置业、土产货后生娶妻购房、孩子上学购房、改善型需求等几种，具体来看：

外来东谈主口置业需求有所下滑。凭据调研，当年 5-10 年，在哈购买新址的购房者，有六七成是省内其他县市来哈假寓的住户，但近几年此类需求有所收缩。

婚房、学区房需求依然存在，主要蚁合在哈西、群力等新片区。哈市新片区的城市界面与前几年比拟有较大援救，锤真金不怕火、贸易、医疗配套也逐步完善，新址名目品性亦较高。而哈尔滨老城区成就较早，东谈主口密度高，地盘稀缺，尽管配套资源完善，但部分购买婚房或学区房的购房者为兼顾区位、居住品性和配套法子，大多吸收在发展较好的新片区购房。

改善型需求存在，但短期不雅望为主。哈尔滨老城区有较多老旧楼房，莫得电梯、莫得物业，部分改善型需求聚于此。但受访者广泛暗意，近几年楼市较为低迷，同期沟通到老城区品性高、楼龄短的屋子比较少，改善居住环境不错通过租房处治。

新址供应下降，三环路以内地盘稀缺。在调研新址名目流程中，置业照应人反馈j9九游会真人游戏第一品牌，哈尔滨三环路以内地块较少，尤其是老城区，基本莫得新地块供应，近几年为数未几的新地块供应也基本在哈西、群力等新片区。同期，哈尔滨城市成就较早，老城区的老旧名目基本以楼房为主，城市更新所需要的资金多、难度大，因此鼓动较慢。综称身分导致近几年三环路以内尤其是老城区的新址名目较少，次新址较受喜爱。